Aparecen cucarachas en un piso alquilado y empieza el bloqueo: el inquilino dice que la casa venía así, el propietario dice que es falta de limpieza, y mientras tanto la plaga sigue creciendo y nadie llama a nadie. Es una de las consultas que más recibimos, y también una de las peores formas de gestionar el problema: cada semana de discusión encarece el tratamiento.
Vamos a ordenarlo. Este artículo explica los criterios generales que aplican los tribunales y las administraciones, con la advertencia obligada: es orientación divulgativa, no asesoramiento jurídico. Un contrato de arrendamiento concreto o un acuerdo de junta pueden alterar el reparto.
La Regla que Resuelve el 90 % de los Casos
Olvida por un momento las leyes y quédate con dos preguntas. Casi todos los conflictos se deshacen respondiéndolas:
- ¿Dónde está el foco? Si el origen está en un elemento común —bajantes, patio de luces, cubierta, garaje, cuarto de basuras, jardín, alcantarillado interior del edificio—, el problema es de la comunidad. Si está dentro de la vivienda y solo la afecta a ella, es del piso.
- ¿Quién lo causó? Una plaga derivada de un defecto estructural, una humedad no reparada o una situación previa a la entrada del inquilino recae en el propietario. Una derivada del uso del inmueble —basura acumulada, mascota sin desparasitar, condiciones higiénicas deficientes— recae en el inquilino.
Todo lo demás son matices de esas dos preguntas.
Vivienda de Alquiler: Qué Dice la LAU
La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos establece en su artículo 21 que el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin derecho a elevar la renta por ello, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. El mismo artículo deja al inquilino las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario.
Trasladado a plagas, el criterio funciona así: una infestación que impide el uso normal de la vivienda —termitas en la estructura, ratas entrando por una bajante rota, cucarachas que suben por un desagüe sin sifonar— afecta a la habitabilidad y corresponde al propietario, porque su origen es un defecto del inmueble que solo él puede reparar.
En cambio, una colonia de hormigas o unas pulgas traídas por el gato de la casa entran en la esfera del uso cotidiano y las asume el inquilino.
Hay un tercer supuesto que conviene conocer: cuando la plaga ya existía en el momento de la entrega. El Código Civil obliga al arrendador a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento; entregar una vivienda con una infestación activa no cumple esa obligación, y el coste es del propietario aunque el inquilino la detecte semanas después.
La pregunta correcta no es «¿de quién es la culpa?», sino «¿el origen está en el continente o en el contenido?». El continente es del propietario; el contenido, de quien vive allí.
— Equipo técnico de Plagas Tenerife
Comunidad de Propietarios: Cuándo Paga la Comunidad
La Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal obliga a la comunidad a ejecutar las obras y actuaciones necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las condiciones de habitabilidad, accesibilidad y seguridad. Y lo relevante: esas actuaciones no requieren acuerdo previo de la Junta. Son obligatorias.
Una desratización del garaje, un tratamiento del alcantarillado interior, el control de palomas en la cubierta o una desinsectación del cuarto de contadores entran de lleno ahí. El administrador puede —y debe— contratarlas sin esperar a la siguiente junta ordinaria, y el gasto se reparte por cuota de participación.
La misma ley recuerda que cada propietario debe mantener su piso en buen estado de conservación de forma que no perjudique a la comunidad. Ese es el fundamento para reclamar a un vecino concreto cuando el foco está identificado y localizado en su vivienda: acumulación de residuos, un local sin uso, un piso vacío con humedades.
El error que arruina la factura
Cuando el foco es comunitario —el alcantarillado, el patio, la cámara bufa—, tratar un solo piso es tirar el dinero literalmente. El reservorio sigue intacto y la reinfestación llega en semanas.
Un tratamiento coordinado de todo el edificio cuesta menos por vivienda y es el único que elimina el origen. Insistir en que «lo pague el del bajo» sale más caro que repartir.
Tabla Rápida por Escenario
| Situación | Quién asume el coste | Motivo |
|---|---|---|
| Termitas en vigas o estructura | Propietario | Afecta a elemento estructural y a la habitabilidad |
| Plaga ya existente al entregar la vivienda | Propietario | La entrega debe permitir el uso pacífico del inmueble |
| Cucarachas por desagüe sin sifonar o bajante rota | Propietario (o comunidad si la bajante es común) | Defecto de la instalación, no del uso |
| Pulgas por mascota del inquilino | Inquilino | Causa imputable al uso del arrendatario |
| Hormigas o cucarachas por higiene deficiente | Inquilino | Mantenimiento ordinario del inmueble |
| Ratas en garaje, patio o cuarto de basuras | Comunidad | Foco en elemento común |
| Palomas en cubierta o fachada | Comunidad | Conservación de elementos comunes |
| Roedores desde el alcantarillado público | Ayuntamiento + comunidad | Red pública municipal; el edificio sella sus accesos |
El Informe Técnico: la Prueba que Decide Quién Paga
Casi todos estos conflictos se ganan o se pierden por un motivo prosaico: nadie puede demostrar dónde está el foco. Una discusión sobre si las cucarachas vienen del bajante o de la basura del inquilino es irresoluble entre particulares, y ahí es donde un informe técnico de una empresa especializada cambia la conversación.
Ese documento identifica la especie, localiza el punto de entrada y describe la causa —una arqueta sin tapa, una humedad, un residuo acumulado—. Con él, el reparto deja de ser una opinión. Es la herramienta que usan administradores y aseguradoras, y también lo que necesitas si el asunto acaba en una reclamación.
Cómo Notificar para No Acabar Pagando Tú
Si eres inquilino, hay una secuencia que conviene respetar. Comunica la plaga por escrito al propietario o al administrador en cuanto la detectes —correo electrónico o burofax, con fotos y fecha—. Guarda ese aviso: si no consta la notificación, es muy difícil sostener después que el propietario incumplió.
Da un plazo razonable y no pagues por tu cuenta antes de reclamar. Si la infestación afecta a la habitabilidad y el propietario no actúa, la vía habitual es requerirle formalmente antes de contratar el servicio, y conservar factura e informe para reclamar el importe.
Y en ningún caso improvises con insecticidas de supermercado mientras esperas respuesta. En cucarachas y chinches, los aerosoles domésticos dispersan la población hacia pisos colindantes y convierten un problema de una vivienda en uno del edificio entero: además de encarecer el tratamiento, te sitúa como causa del agravamiento.
Cuándo le Toca al Ayuntamiento
La red de alcantarillado público, los parques, los solares municipales y el arbolado urbano son competencia del consistorio, que ejecuta campañas periódicas de desratización y control de mosquitos. Si sospechas que el origen está en la vía pública, el camino es presentar una instancia en el registro del Ayuntamiento describiendo ubicación y frecuencia de los avistamientos.
Dos matices importantes. El primero: el Ayuntamiento trata la red pública, no tu edificio; sellar los accesos desde la acometida sigue siendo del inmueble.
El segundo: la normativa de salud pública y las ordenanzas municipales obligan a los titulares de inmuebles a mantenerlos libres de plagas, y el consistorio puede requerir la actuación e incluso ejecutarla subsidiariamente cargando el coste a la propiedad. Es decir: mirar hacia otro lado no es una opción neutra.